[3장] 투기이론

상대적 박탈감 테스트:

월소득수준을 5단계로 나누었을때 상위 20%에 속하는 그룹의 평균 월가계소득 (맞벌이부부라면 2명의 월급)은 얼마일까?

(이들의 월급을 높게 말할 수록 난 상대적인 박탈감에 더 시달리는 것일거다…ㅋㅋㅋ 몇억도 있다..ㅋㅋㅋㅋ)

 

답은 평균 700만원 정도이다. 맞벌이가정이라면 1인당 350만원정도…!

또한 평균값이기 때문에 S.D. (플러스 마이너스) 200만원을 잡을때, 이들중에서도 하층에 속한 그룹들은 500만원정도 1인당 250만원 씩 벌고 있는 셈이다.

이렇게 보면 상위 20%가 그렇게 많은 돈을 버는 것은 아니라고 볼 수 있다.

 

요즘 말하는 소득양극화는 상위 1% 와 그 나머지의 이슈일 것이다.

 

또한 이 상위 40%의 그룹은 부채금액이 가장 많으며, 부채를 가지고 있는 비율 또한 많다.

 

 

소비의 구조

이렇게 모두들 소득의 크기는 다르지만, 소비의 구조는 대체적으로 비슷하다.

  • 관리비
  • 보험
  • 교육
  • 차 등…

[2장의 자료를 참조하자]

 

행복의 가치

세상에 두사람이 있다고 치자.

  1. 가진게 돈 밖에 없는 사람
  2. 돈을 제외한 모든 것을 가진사람

이 둘 중 누가 더 행복할 것 같은가?

 

예전엔 대부분 2번을 선택했지만 요즘은 1번과 2번이 50:50 수준으로 갈린다

 

답은 무엇일까…? 2번이 아닐까?

2번은 돈을 제외한 모든 것을 가지고 있기때문에 행복도 가질 수 있고, 돈을 많이 가진 친구도 가질 수도 있다.

 

이 시점에서 우리가 원하는 것들 중 돈으로 살 수 없는 것이 무엇이 있는지 생각해 봄이 바람직 하겠다.

건강, 정신적 만족을 주는 사랑, 진정한 의미의 교육, 마음을 나눌 수 있는 친구, 등…!

 

 

대한민국 물질만능주의 사회로의 전환점

‘부자 아빠, 가난한 아빠’ 라는 책이 한때 유행이었다.

이 시점에서 부턴가

 

‘부자아빠 = 좋은아빠, 가난한 아빠 = 나쁜아빠’

 

의 프레임이 태어나기 시작한 것 같다.

그러면서 다들 좋은아빠가 되기 위해 부자 아빠가 되려한다…

그렇기 때문에 세상은 더욱 돈을 중요시하는 세상으로 변하기 시작한다.

 

 

투자와 투기 사이…

알아야 할 컨셉:

  1. 심적계좌의 오류: 마음속의 회계장부 (1강 참조)
    예: 투자로 번돈은 투자로 쓴다 (재투자)
    예: 100만원짜리 TV를 살때 1만원 싸게 사는 것 VS 2만원짜리 청바지 살때 1만원 싸게 사는것
    같은 만원이지만 심리적으론 다르게 느낀다.
  2. 손실회피: 100만원을 벌때보다 100만원을 잃을 때 상실감이 더 크다 (수치로 표현하자면…)
  3. 보유효과: 나의 물건의 가치를 다른사람의 같은 물건보다 높게 평가한다.
  4. 자산효과 (Wealth Effect): 자산가치의 증가로 소비가 늘어나는 효과
    .
    주식이나 부동산, 채권 등 자산의 가치가 증대됨에 따라 소비도 늘어나는 효과로, ‘부의 효과(wealth effect)’ 또는 ‘피구효과(Pigou effect)’라고도 한다. 현재의 소비가 미래의 소득에 의해서도 영향을 받는다는 것에 근거를 둔다.
    .
    주가는 미래의 배당소득을, 부동산가격은 미래의 임대료를 현재 가치화한 것으로, 일반적으로 사람들은 주식이나 부동산 등의 자산가치가 늘어나면 현재 소득은 그대로지만 소비를 늘리는 습성이 있다는 것을 영국의 경제학자 피구(A. C. Pigou)가 최초로 제창했다. 반대로 주가나 부동산 가격이 떨어져 개인의 소비 심리 및 여력이 위축되는 경우를 ‘역(逆) 부의 효과’라고 한다.    (네이버 시사상식사전)
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흔한 심적계좌의 오류의 예:

 

1. 은행에서 주택담보 2억을 융자 받아 4억짜리 주택을 샀다.

2. 주택가격이 몇년 후 6억으로 올랐다.

“내가 돈을 벌었나?”

No! 팔리기 전까진 난 돈을 번 것이 아니다.

팔리더라도 다시 서울에서 4억에 같은 조건의 집을 살 수 없다.

 

돈을 벌려면 -> 집을 팔고 빚을 갚고 (6억 – 2억 = 4억) -> 3억전세로 가서 1억의 잔고가 내 통장에 있을때 내가 돈을 벌었다고 말 할 수 있다. 

 

 

투자에서 대박이 나려면…?

  1. 큰돈 -> 분산투자 -> 다양한 구성의 포트폴리오를 만드려면 큰돈이 필요하다
  2. 고급정보 -> 정보의 유통속도가 점점 빨라짐에 따라, 남들이 모르는 정보를 미리 알 수 있어야 한다
    아니면 내가 정보를 만들어 유포시키는 위치에 있던지… ㅋ
  3. 실패자-> 잃는 사람이 있어야, 버는 사람이 있다.Pareto Efficiency (파레토 효율): 어떤 자원배분 상태가 실현가능하고 다른 배분 상태와 비교했을 때 이보다 효율적인 배분이 불가능 하면 이 배분 상태를 파레토 효율이라고 한다.
    파레토 효율은 한 사람의 후생을 증가시키기 위해서는 다른 사람의 후생을 감소시켜야만 하는 상태를 말한다. 
    i.e. no win-win / someone must lose…         (한국경제>경제용어사전)

 

일반인들에게는 매우 힘든 경우라는게 결론이다…ㅋ

 

투자는 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있다.

따라서 오를 가능성과 떨어질 가능성 모두를 고려해야 한다

 

 

내 삶에 어떤 영향을 미칠 지 생각하고 투자여부를 결정해야 한다.

위의 경우 주택에 투자를 했는데 나의 평범한 일생을 걸고 10년정도의 편안한 삶을 위하여 투자를 한 경우이다.

이런 경우는 투자가 아니라 투기라고 볼 수 있다. 흔히들 투자는 여유자금으로 하라는 소리가 여기서 나온 것이라 본다.

 

기대수익이 기대위험보다 커야 투자

나의 기대수익이 기대위험보다 클때만이 투자라고 볼 수 있으며

위의 경우 내 평범한 삶을 담보로 한 투자이기 때문에… 기대수익이 기대위험보다 현저히 높지 않은이상 들어가지 않는게 정답이겠다.

 

 

 

부동산 정책

대한민국 부동산 가격 상승이유

 

  • 1997년 이후 대한민국 집값은 하락세를 띄었다.
  • 부자들이 낮은 가격의 부동산을 사기시작하면서 가격이 상승했고
  • 이후 여력이 생긴 일반인들이 부동산을 구입 추후 가격이 또 상승했다.
  • 이후 모기지론이 탄생하며 새로 구매할 집을 담보로 대출을 해주기 시작하며 부동산구입이 쉬워졌으며
  • 수많은 은행권들이 경쟁하기 시작하며 대출을 해주기 시작한다.
  • 또 많은 부동산불패론과 같은 괴론들이 탄생하며 부동산시장을 과열시킨다
.
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이 과정에서 적용된 현상들:
[Herdle Effect]
이 시기에는 너도나도 집을 구매하기 시작하면서
무리를 하더라도 집을 구매하는 것이 당연시 여겨진다.
그리고 늘어난 수요에 의해 집값이 올라가는것을
체험하기에 흥분을 동반하고 더 많은 사람들이 게임에 참여하게 된다.
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[Bandwagoning Effect]
눈치를 보며 대세를 따라간다는 이론인데…
어떻게 보면 Herdle Effect와 비슷하게 보여질 수 있다. 이 상황에선…
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[Veblen Effect]
가격이 비싸질수록 수요가 늘어난다는 이 이론은 사치품등에 주로 적용되며, 물
건의 비싼 가격이 구매자의 능력과 품격을 대변한다고 생각하는 것으로서
대체할 수 있는 더 싼 가격의 상품이 있어야 한다.
이 현상이 적용된 제화를 Luxury Goods 또는 Ostentatious Goods라고도 부른다.
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[Giffen Good]
기픈제는 베블린효과를 적용받는 사치제와 비슷한데
이번엔 물건의 가격이 품격을 설명하는 것이 아닌… 없어서 못사는 경우다.
이 기픈제의 근원은 아일랜드의 극심한 과뭄과 기근으로 부터 시작되는데,
밀과 감자가 주식이었던 아일랜드에서 과뭄이 일어나
이들을 대체할 다른 제화가 없었다. 따라서 감자가 시장에 높은가격에 풀리면…
이 가격이 또 올라갈 것이라는 불안과
안정적인 식량보유를 하기위해 마구 구매하기 시작한다.
즉 가격이 비싸질수록 감자의 수요도 늘어 난 것…
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집값 상승의 요인을… 한가지로 정할 순 없지만…
이같이.. ‘이번이 아니면 집을 못산다’, ‘집을 살 수 있는 마지막 기회’ 라는 프레임으로
포장을 하여 불안감을 조장하여 팔기 시작했고…
이것이 늦게 나마 사람들이 부동산시장에 막대한 빚을 껴안고 뛰어든 이유도 있다고 본다.
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[가격간 피드백 현상]
가격이 올라가면 소문이 돌고 그 소문에 의해 더 많은 수요가 생기고 따라서 가격이 오르는 현상
가격 오름 -> 소문/이야기 -> 가격오름
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하지만 상대적으로 짧은 기간안에 가격은 항상 오를 수 없고,

소비자들의 구매력은 한계에 다다를 수 있다.

  • 소비자들의 구매력이 한계에 다다르고
  • 그 순간 불안감을 동반하여 비이성적으로 자신들의 자산을 급처분하는 시점…
  • 따라서 급격한 가격하락이 일어나는 이 시점을 민스키 시점(금융불안정성 가설: 헤지금융, 투기적금융, 폰지금융)이라 한다. (, )

 

 

대한민국의 부동산 정책

우리나라의 부동산 정책은 크게 세가지로 나뉜다.

  • 공급정책

  • 금융정책

  • 세금정책

.

공급정책

신규건설 vs 기존주택 리모델링

여지껏 대한민국의 주택공급정책은 주로 신규건설 부분에 집중하고 있었다.

대표적인 예로는 은평뉴타운등 재개발지역을 만드는 일이었고 집의 갯수는 많이 늘었다고 볼 수 있다.

하지만

가장 중요한 주택의 가격은 떨어지지 않았고

대한민국의 무주택자수도 여전히 55~60%를 유지하고 있다.

이제는 기존 주택의 질을 높히거나,

평수가 넓은 주택들을 개조하여

현대인들의 생활 패턴에 맞게 변화 시켜야 할 때라고 생각한다.

.

금융정책

대표적인 금융정책으로 대출규제가 있는데 이는 두가지 도구를 사용한다.

  • LTV (Loan to Value ratio)

  • DTI (Debt to Income ratio)

 

LTV (Loan to Value Ratio)

이는 주택의 값어치를 은행측에서 측정하여 그 값어치의 일정부부만을 손실이 안날정도의 비율만큼 빌려주는제도이다.

현재, 국민은행 KB은행 홈페이지 싸이트에 나오는 아파트 시세 대비 몇%를 대출해주는데..그게 LTV이다.

예를들어, 국민은행 싸이트에 아파트가격이 2억이면

 60%(지역,은행마다 다른 비율)로 대출해주면 대출가능금액이  1억2000만원이다.

LTV를 강화하겠다는 소리는,,

이 비율 60% 를 낮추겠다는 소리이다.

그만큼 대출가능금액이 적어져서 집을 살려고하거나 부동산투기를 하려는 사람은 그만큼 자금융통이 안된다는 소리이다.

(출처: 세상돌아가는 이야기)

대한민국은 대략 40~60%대를 유지중

 

DTI (Debt to Income Ratio)

이는 총부채상환비율로써  이론상 LTV보다 더 어렵다.

물건의 가치만 따지는게 LTV라면 DTI는 물건의 가치에다가 채무자의 신용,소득상태,상환능력까지 따져서

대출해준다는 소리이다.

그비율은 은행,채무자에 따라 다르다…

한마디로 LTV보다 더 엄하게 대출비율을 따진다는 소리이다… 

무분별하게 대출을 양산하는게 아니라 갚을수 있는 능력만큼만 빌려준다는 소리이다..

(출처: 세상돌아가는 이야기)

대한민국은 대략 40~50%대를 유지중

 

  • 즉 LTV나 DTI가 올라간다면 (규제완화)
  • 대출수요가 늘어날 것이고
  • 부동산 수요도 이에 따라 늘어나고
  • 이에 인해 집값도 오를 것이란 이야기!

 

 

세금정책

  • 거래세: 거래가 일어날때마다 내야 하는 세금

  • 보유세: 자산을 보유함으로서 징수되는 세금

 

대표적인 거래세:

  • 취등록세 (Acquisition Tax)
    취득세는 지방세중의 하나로 재산의 취득사실에 소득을 추정하여 과세하는 유통세적 성격의 조세라고 할 수 있다.
    재산의 유통과정을 포착하여 과세한다는 점에서 특별소비세와 유사하지만 취득세는 주로 토지, 건물과 같은 부동산이나 부동산에 준하는 동산, 예를 들면 선박이나 자동차 등에 과세하는 것이 일반적인 경향이다.
    (출처: 회계.세무 용어사전)
    .
    쉽게 말하자면 집사고팔때 내는 세금이란 소리!
    .
  • 양도소득세 (Capital Gain Tax)
    양도소득세는 토지·건물 등의 양도로 인하여 발생하는 양도소득을 과세대상으로 한다. 여기에서 양도소득이란 부동산 또는 주식 등의 보유에 따른 보유이익 내지 자본 이익이 양도라는 유통과정을 거쳐 실현됨으로써 발생된 소득(실현보유이익)이며, 이러한 성격의 소득을 발생 빈도의 계속적·반복적 여부에 따라 종합소득(사업소득)과 양도소득으로 구분하여 과세하게 된다.
    (출처: 한국민족문화대백과)
    .
    집 사고 팔때 오른만큼의 차액의 특정 비율을 세금으로 내는 것이다.
    특징은 집값이 올라야만!!! 낸다는 것…!이고 생각보다 많은 금액이 징수되진 않는다.
    .
    오른 가격 – (이전 가격 + 인테리어비용 등 기타 팔기위해 들어간 비용) x %
    .
    보유기간에 따라 가중치 부여 – 실주거목적이면 양도세 할인율 이상
    투기지역 (기획재정부장관이 지정) 또는 투기과열지역 (국토해양부장관, 시장, 군수가 지정)에 따라 가중치 다름
    .

대표적인 보유세:

  • 종합부동산세
    종합부동산세법은 고액 부동산 보유자에게 부담능력에 비례하는 보유세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 2005년 1월 5일 제정되었다. 종합부동산세 과세대상은 주택과 토지이다.종합부동산세는 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고ㆍ납부를 하여야 한다.
    (출처: 시사경제용어사전)
    .
    2007년 종부세는 가구당 6억이었으나 국회에서 개헌하게 된다.
    개헌하게 된 종부세는 개인당 9억으로 올랐다.
    .
    이로인해 사실상 종부세는 폐지 된 것이나 다름없게 되었다.
    .
    부부합산 18억 이하의 집이면 종부세를 내지 않아도 되기 때문!
    .
  • 재산세 (General Property Tax)
    매년 6월 1일 (과세기준일) 기준으로 현재 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 자에게 과세하는 지방세입니다.
    .
    7월과 9월에 반반씩 나누어 낼 수 있다.
    .

 

거래세 vs 보유세

그렇다면 거래세와 보유세를 올리는 정책중 어떤 정책이 집의 시장공급을 늘려 집값하락에 도움을 줄까?

거래세는 거래가 일어날때마다 징수되는 세금이기때문에 거래세가 오르면 시장의 매물이 줄것이고 부동산 수요도 따라 줄 것이며 따라서 가격의 장기적 변동은 없을 것이다.

<거래세의 적용에 따른 부동산 수요 공급 변화>

하지만 보유세는 자산을 가지고 있으면 징수되는 세금이기때문에 보유세가 오르면 많은 자산(집)을 가진 사람들이 자산을 처분하기 시작 할 것이고 집의 공급이 늘어난다… 따라서 가격이 내려가게 될 것이다.

 <보유세의 적용에 따른 부동산 수요 공급 변화>

 

따라서 보유세를 통하여 규제를 시키는 것이 부동산의 가격안정과 공급안정을 유도하는 가장 최선의 방안일 것이다.

하지만 우리나라는 대체적으로 보유세가 작은 편이다. 따라서 투기목적의 부동산 소유자들이 많다.

(우리나라에서 집을 가장 많이 가지고 있는 사람이 1000채 이상이라고 한다.)

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왜 보유세를 늘려야 하나?

소득의 불균형을 나타내는 지표중 ‘지니계수 (Gini Coefficient)’가 있다.

메커니즘은 경제학의 로렌츠곡선을 이용한 방법이지만 간단히 말해

지니계수가

1 = 완벽한 불균형

0 = 완벽한 균형

이라고 볼 수 있다.

 

대한민국의 지니계수를 살펴보자

(출처: 지역내일신문)

예전 수업시간에 인구가중치를 이용한 2009년도 세계평균 지니계수를 계산한 적이 있다.

이를 응용하여 2009년도 인구가중치 OECD 평균 지니계수를 구해보았다.

 

인구가중치를 이용한 2009년 OECD평균 지니계수는 0.19 이고

인구가중치를 이용한 2009년 세계평균 지니계수는 0.53이다.

 

(출처: World Bank의 데이터를 가공, 2009_oecd_gini. 2009_world_gini.)

 

OECD의 평균에 한참 뒤떨어지는 대한민국을 볼 수 있다.

OECD평균과 비교 했을때 2배 이상의 차이가 나는 것을 볼 수 있다.

 

더더욱 암담한 사실은…최근 블룸버그통신의 의하면 중국의 지니계수가 0.46을 넘어섰다고 한다.

저 2010년도 소득 지니계수는… 어느 나라의 것인지 혼란스럽기까지 하며

많은 연구원들에 따르면 지니계수가 0.4이상이면 사회적 혼란단계라고 판단 할 수 있는 근거가 된다고 한다.

(출처: 블룸버그통신)

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임대주택정책의 필요성

옛날: 전세도 오르고 집값도 올르니 선택의 여지가 없었다

이 시기 임대주택이 있었다면??

여기서 임대주택은 집을 사는 것의 대한 대체제역할을 한다…

따라서 집값이 오르면 사람들은 집을 사기보단 임대주택을 선택하여 부동산가격이 떨어지길 기다린다.

부동산가격은 수요의 감소에 따라 다시 떨어지게 되고 집값이 안정화가 된다.

(현재 부동산문제의 가장 큰 원인은…

집을 사는 것의 대한 대체제가 많이 없다는 것…

혹은 가격이 같이 오르거나… 무서운 속도로…)

마무리…

다시 언급되지만, 우리나라의 문제는 복지로 해결 할 수 있는 사회적 문제를 신용으로 해결하려 한다는 것이다.

(사회적문제를 개인의 문제로 떠넘기는 것)

 

학자금대출:

만약 학자금 대출이 없다면 당장은 힘들겠지만 학생수가 줄을 테고, 그만큼 대학은 배짱 학비를 고집할 수 없다.

 

 

상담사의 역할은 상담자가 처한 문제가 사회적 문제인지 개인의 문제인지 판단 하는 것

  • 노후에 나만 10억이 준비되어 있지 않다면 개인의 문제
  • 노후에 다같이 쓰레기 줍고 힘들고 가난하게 산다면 사회의 문제

 

 

“사회적문제는 사회에서 (즉, 정부에서) 해결 해야 한다.”

끊임없이 각자의 영역에서 목소리를 내는 것이 중요하다.

 

 

 

 

 

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